Τι θα συμβεί με τις τιμές των ακινήτων το 2020

2024 Συγγραφέας: James Gerald | [email protected]. Τελευταία τροποποίηση: 2023-12-17 14:05

Στο πλαίσιο της τρέχουσας κατάστασης με μια απότομη πτώση του κόστους του πετρελαίου και της συναλλαγματικής ισοτιμίας του εθνικού νομίσματος, σε συνδυασμό με μια πανδημία, πολλοί σκέφτονται να επενδύσουν σε ακίνητα. Αξίζει τον κόπο και τι θα συμβεί με τις τιμές των κατοικιών το 2020 - μάθετε τη γνώμη των ειδικών.

Οι τιμές θα πέσουν

Σύμφωνα με τον Ildar Khusainov, διευθυντή της μεγαλύτερης εταιρείας Etazhi, η πτώση του οικονομικού μοντέλου φέτος θα έχει πιο σοβαρές συνέπειες από την οικονομική ύφεση του 2008 και του 2014. Αυτό εξηγείται από τη μοναδικότητα της τρέχουσας κατάστασης, όταν δύο αρνητικοί παράγοντες εκδηλώθηκαν ταυτόχρονα - η κατάρρευση των τιμών του πετρελαίου και η επιδημία που εξαπλώθηκε σε όλο τον κόσμο.

Από αυτή την άποψη, τους επόμενους μήνες, ο εμπειρογνώμονας αναμένει αρκετά σημαντικές μειώσεις στην αγορά ακινήτων. Στο πλαίσιο της πανδημίας και της ασταθούς κατάστασης στη χώρα, η οποία μπορεί να περιπλέκεται από την αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων και τις αυστηρότερες απαιτήσεις για τους δανειολήπτες, αναμένεται σημαντική μείωση της ζήτησης των καταναλωτών για τετραγωνικά μέτρα στους επόμενους 3-4 μήνες.

Το πόσο βαθιά θα βυθιστεί η ρωσική αγορά ακινήτων και τι θα συμβεί με τις τιμές των κατοικιών εξαρτάται από το πώς το κράτος θα είναι σε θέση να ελέγξει την κατάσταση με τον κορονοϊό και πόσο χρόνο θα χρειαστεί για να σταθεροποιηθεί η οικονομία.

Πτώση των τιμών προβλέπει επίσης ο Andrey Kolochinsky, διαχειριστής συνεργάτης της VectorStroyFinance. Σύμφωνα με τον εμπειρογνώμονα, τον Μάρτιο του 2020, υπήρξε υπερχείλιση της αγοράς ακινήτων, μετά την οποία η ζήτηση θα μειωθεί πάντα, και ως εκ τούτου οι τιμές.

Ο ειδικός εξηγεί την τρέχουσα κατάσταση ως εξής: «Ένας αγοραστής εισήλθε στην αγορά ο οποίος έχει αποταμιεύσεις και, φοβούμενος την απόσβεσή τους, αρχίζει να επενδύει σε ακίνητα. Ομοίως, οι επιχειρηματίες Ρώσοι προσπαθούν όχι μόνο να διατηρήσουν το συσσωρευμένο κεφάλαιο τους, αλλά και να το αυξήσουν. Για παράδειγμα, μισθώστε τους αγορασμένους μετρητές ή πουλήστε τους σε υψηλότερη τιμή στο μέλλον. Αλλά δεν υπήρχαν πολλοί τέτοιοι πελάτες, δεδομένου ότι το εισόδημα του πληθυσμού άρχισε να αυξάνεται μόνο το 2019. Ενώ η παρακμή τους συνεχίστηκε για πέντε χρόνια (από το 2014) ».

Σύμφωνα με τον εμπειρογνώμονα, η τρέχουσα οικονομική κατάσταση είναι πιθανό να συμβάλει στη μείωση του βιοτικού επιπέδου του πληθυσμού. Μακροπρόθεσμα, θα πρέπει να αναμένουμε κάποια μείωση των πωλήσεων ακινήτων.

Σύμφωνα με την πρόβλεψη που δημοσιεύτηκε στον ιστότοπο του αναλυτικού κέντρου IRN ("Δείκτες Αγοράς Ακινήτων"), η τρέχουσα οικονομική κατάσταση συμβάλλει στη μείωση των τιμών των ακινήτων τουλάχιστον στο επίπεδο του 2018.

Οι ειδικοί παραδέχονται ότι η καραντίνα και η πραγματική διακοπή των οικονομικών διαδικασιών στο πλαίσιο της υποτίμησης του ρουβλίου, σε συνδυασμό με την κατάρρευση των τιμών του πετρελαίου, θα επιφέρει μια ταχεία πτώση της ευημερίας των Ρώσων, και επομένως της ζήτησης.

Ωστόσο, σύμφωνα με τους ειδικούς, δεν θα υπάρξει ακόμη πλήρης εξαθλίωση του πληθυσμού το 2020, αφού το κράτος έχει αρκετά χρήματα για να υποστηρίξει την οικονομία για αρκετά χρόνια. Τώρα υπάρχει κάποια ηρεμία στην αγορά ακινήτων και οι προγραμματιστές αναγκάζονται να συγκρατήσουν τις τιμές προκειμένου να διατηρήσουν τη ζήτηση των καταναλωτών.

Η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο θα αυξηθεί

Αλλά ο Kirill Kholopik, επικεφαλής της NOZA (Εθνική Ένωση Προγραμματιστών Στέγασης), έχει μια εντελώς αντίθετη άποψη. Δεν βλέπει κανένα λόγο να μειώσει το κόστος των τετραγωνικών μέτρων το 2020. Σύμφωνα με τον εμπειρογνώμονα, η κατάρρευση των τιμών του πετρελαίου και το επακόλουθο άλμα του δολαρίου προς τα πάνω δεν συμβάλλει με κανένα τρόπο στην πτώση των τιμών των ακινήτων.

Το κόστος οποιουδήποτε αγαθού (συμπεριλαμβανομένων των διαμερισμάτων σε νέα κτίρια) μειώνεται ή αυξάνεται υπό την επίδραση της προσφοράς και της ζήτησης. Εάν υπάρχει υποπαραγωγή (η ζήτηση υπερβαίνει σημαντικά την προσφορά), το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο αυξάνεται. Η υπερπαραγωγή (υπέρβαση της προσφοράς έναντι της ζήτησης) οδηγεί σε μείωση των τιμών. Μπορεί επίσης να παρατηρηθεί αύξηση των τιμών κατά τη διάρκεια της υπερπαραγωγής, εάν έχουν φθάσει στην τιμή κόστους, η οποία επίσης αυξάνεται (για παράδειγμα, με αύξηση του κόστους οικοδομικών υλικών).

Κατά την περίοδο από το 2014 έως το 2018, καταγράφηκε σημαντική υπερπαραγωγή νέων διαμερισμάτων στην αγορά, η οποία οδήγησε σε μείωση των τιμών το 2015-16. Το 2017, οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να αυξάνονται ξανά, καθώς «έπεσαν» στην τιμή κόστους.

Το 2019, η ανάπτυξη επιταχύνθηκε, αλλά ο λόγος γι 'αυτό ήταν ήδη υποπαραγωγή - για πρώτη φορά τα τελευταία χρόνια, η ζήτηση ξεπέρασε την προσφορά δύο φορές. Η παρακολούθηση που πραγματοποίησε η NOZA έδειξε μείωση των προσφορών το 2019 κατά 14,5%, λόγω της οποίας οι τιμές αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 12%.

Το 2019, το κράτος υιοθετεί ένα νέο μοντέλο για τη χρηματοδότηση της κατασκευής κατοικιών, το οποίο αρνείται την εμφάνιση εξαπατημένων επενδυτών ακινήτων. Από την 1η Ιουλίου, ο κατασκευαστικός κλάδος θα στραφεί εντελώς στη χρηματοδότηση έργων. Ο αριθμός των νέων έργων μειώνεται σημαντικά και οι δοκιμές ακραίων καταστάσεων έχουν γίνει ένας από τους κύριους λόγους για αυτό.

Τώρα οι τράπεζες ελέγχουν κάθε νέο έργο για μια αναμενόμενη κρίση, δηλαδή "τι συμβαίνει όταν οι τιμές μειωθούν κατά 20%". Εάν, μετά τους υπολογισμούς, το έργο παραμείνει κερδοφόρο, το δάνειο θα εγκριθεί, εάν είναι ασύμφορο, αντίστοιχα, ο δανειολήπτης θα απορριφθεί.

Το αποτέλεσμα δεν άργησε να έρθει. Η σχέση προσφοράς και ζήτησης έχει αλλάξει ριζικά. Λιγότερα τετραγωνικά μέτρα άρχισαν να εισέρχονται στην αγορά, γεγονός που επιτάχυνε την άνοδο των τιμών των ακινήτων.

Το 2020, τα στεγαστικά δάνεια γίνονται πιο προσιτά και η Κεντρική Τράπεζα δεν σχεδιάζει να ορίσει ένα υπερβολικό βασικό επιτόκιο, όπως ήταν στο τέλος του 2014. Επιπλέον, τώρα εμπλέκονται νέοι μηχανισμοί για την απόκτηση κεφαλαίου μητρότητας, το ποσό των οποίων έχει αυξηθεί σημαντικά, και αυτό σίγουρα θα προκαλέσει τη ζήτηση στην αγορά νέων κτιρίων.

"Η υποπαραγωγή τετραγωνικών μέτρων θα συνεχιστεί στο εγγύς μέλλον, επομένως οι τιμές των κατοικιών θα συνεχίσουν να αυξάνονται", είναι σίγουρος ο Kirill Kholopik.

Συνοψίζω

1. Οι γνώμες των ειδικών για το κόστος των τετραγωνικών μέτρων το 2020 είναι διφορούμενες. Οι τιμές των κατοικιών θα καθοριστούν ανάλογα με την κατάσταση της οικονομίας στο σύνολό της και την επιδημιολογική κατάσταση.
2. Οι αναλυτές πιστεύουν ότι ο κύριος λόγος για τη μείωση της ζήτησης για ακίνητα είναι η πτώση του βιοτικού επιπέδου του πληθυσμού λόγω της πανδημίας και των αναγκαστικών διακοπών.
3. Το κράτος εισάγει πρόσθετα μέτρα για τη στήριξη της οικονομίας, των επιχειρήσεων και της ευημερίας των πολιτών, τα οποία θα συμβάλουν στη διατήρηση και, ενδεχομένως, στην αύξηση της ζήτησης για τετραγωνικά μέτρα το 2020.